주택연금 수령액 계산과 가입조건

국민연금의 불안정성으로 인해 노후대비가 그 어느때보다 화두인 지금 많은 분들이 주택연금에도 관심을 가지고 계실텐데요. 하지만 주택연금은, 모든 근로자에게 강제적으로 부과하는 성격의 연금은 아닙니다. 또한, 근로후에 받는 월급에서 자동으로 나가는 세금의 성격도 아니기 때문에, 주택연금에 대해서는 자세히 알고 계시는것이 좋을거 같아 오늘 포스팅을 진행해 볼까 합니다. 

주택연금이란?

주택연금은 만60세이상의 주택 소유자 혹은 소유자의 배우자가 소유한 주택을 담보로 맞기고 평생 혹은 일정한 기간동안 매월 연금방식으로 생활자금을 지급받는 국가가 보증하는 금용상품입니다. 이른바 역모기지론인데요. 모기지론은 모두가 아시다 시피, 주택을 구매하기 위해서 주택을 담보고 돈을 빌리는것인데요. 반대의 개념이라고 보시면됩니다. 이를 위해서는 주택공사는 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급받고 은행은 공사가 보증을 하는 가입자에게 주택연금을 지급하는 방식입니다. 

그림에 대해서 간단히 순서대로 설명드리자면,

1. 신청하는 사람이 한국 주택금융공사를 방문하여 보증상담을 받고, 보증신청을 합니다. 

2. 주택금융공사는 신청인의 자격요건, 담보로 제시한 주택의 감정평가 가격등에 대해서 심사를 진생하구요.

3. 주택금융공사는 보증약정체결과 저당권 설정을 거친 후에 금융기관에 보증서를 발급합니다. 

4. 주택금융공사가 보증서를 발급했다는 내용을 전달받은 신청자는 금융기관(은행)에 방문하여, 대출거래약정을 체결한 후에 금융기관에서 주택연금 대출을 실행하게 됩니다. 

주택연금의 가입요건

주택연금의 가입요건에는 몇가지가 있는데요. 우선 가장 기본적으로 가입연령이 있습니다. 위에서도 말씀드렸듯 담보로 할 주택의 소유자, 혹은 소유자의 배우자가 만 60세 이상이 되어야 합니다. 이 만60세의 나이는 근저당 설정시의 일자를 기준으로 합니다. 단, 확정기간 방식의 주택연금 가입을 원하시는 분은 주택소유자 또는 배우자 두분 중 한분이 60세 이상이면, 다른 한분은 만 55세~만 74세 사이면 가능합니다.  

두번째로, 보유하고 있는 주택에 따라서도 가입요건이 있습니다. 부부기준으로 9억원 이하의 주택소유자 여야하구요. 단, 9억원을 초과하는 2주택자는 3년이내에 1개의 주택을 판매하면 가능합니다. 또한 다주택자라 하더라도 모든 주택의 합산 가격이 9억원 이하라면 역시 가입이 가능합니다. 하지만 우대방식의 주택연금의 가입을 원하는 분이라면 1.5억 미만의 1주택자만 가능합니다. 

셋째로, 대상주택에 따라서도 요건이 갈리는데요. 시가 9억원 이하의 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지 주택은 가입이 가능합니다. 단 확정기간 방식의 주택연금 가입은 노인복지주택은 제외됩니다. 또한 우대방식의 주택연금가입을 원하시는 경우에는 1.5억원 미만의 주택만 가입이 가능하므로 유의하셔야 합니다. 

네번째로, 거주요건이 있는데요. 주택연금 가입을 위해 담보로 제공하는 주택에 가입자 또는 배우자가  실제로 거주를 하고 있어야 합니다. 해당되는 주택을 월세나, 전세로 주고 있는 경우에는 가입이 불가합니다. 단, 부부중 한명이 해당 주택에 거주하며, 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고있는 경우에는 가입이 가능합니다. 

다섯번째로, 금융기관과 채무관계가 되는 주택소유자 및 배우자는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입이 가능합니다. 이전에 쓰는 표현으로는 무능력자나, 금치산자 등은 가입이 안된다는 뜻입니다. 또한 채무관계자가 치매등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우에는, 보호자는 성년후견제도를 이용해 가입을 할 수 있습니다. 

주택연금의 지급방식

주택연금은 월 지급 방식을 기본으로 채택을 기본으로, 종신방식, 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식이 있습니다. 

종신방식은 월지급금을 종신토록 지급 받는 방식입니다. 

-종신지급방식 은 인출한도 설정없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식입니다. 

-종신혼합방식 은 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월 지급금으로 종신토록 받는 방식입니다. 

확정기간 방식은 신청자가 선택한 일정기간동안만 월지급금을 지급받는 방식입니다. 

-확정기간혼합방식 은 수시인출한도 설정 후, 나머지 부분을 월지급금으로 일정기간 동안만 지급받는 형식입니다. 

-확정기간 방식을 선택시에는 반드시, 대출한도의 5%에 대항하는 금액은 인출한도로 설정하여야 합니다. 

대출상환방식은 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 70%이내) 범위 안에서 일시에 찾아쓰고, 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 형식입니다. 

우대방식 은 부부기준 1.5억원 미만 1주택 보유자가 종신방식보다 월지급금을 최대 12.7% 우대하여 지급받는 방식입니다. 

-우대지급방식 은 인출한도 설정없이 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받는 방식입니다. 

-우대혼합방식 은 인출한도(대출한도의 45%이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식입니다. 

참고하셔야 할 것은 종신지급 방식과 종신혼합방식 간은 지급방식 변경이 가능하구요

우대지급방식, 우대혼합방식 간 또한 지급방식의 변경이 가능합니다. 

여기서 이야기 하는 한도에 대해서 간단하게 보고 넘어가겠습니다. 

대출한도와 인출한도에 대해서 헷갈리실 수도 있으므로, 확실하게 개념을 이해하시는것이 좋습니다. 일반적으로 알고 있는 용어와는 그 내용의 차이가 조금씩 있습니다. 대출한도 는 일반적으로 빌릴수 있는 한도를 말하는것이 아니라, 신청자가 100세까지 지급받을 연금대출액을 현재 시점에서 그 가치로 환산한 금액을 일걷는 말 입니다. 

 

위 사진은 앞서 말씀드린 지급방식을 좀더 알기 쉽게, 그림으로 표기한 내용입니다. 그림으로 확인하면, 신청자가 원하는 목적에 맞는 방식을 선택할 수 있기에 도움이 되리라 생각됩니다.  

비슷 한 내용으로  아래 그림은 다른 지급방식을 그림으로 나타낸 내용인데요, 역시 그림으로 보시면 어떤 목적으로 주택연금 가입을 하느냐에 따라 선택하는 방식이 틀리므로, 알고 계시는것이 좋을듯 합니다. 

참고로 말씀드리자면, 확정기간방식의 경우 짧은 기간동안 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 수령하실 수 있습니다. 70세(부부간 연소자 기준),3억원 주택으로 10년 확정기간방식을 선택 시, 매월 153만6천원을 수령 할 수 있는 계산이 나옵니다. (종신방식 정액형보다 미달 약 61만원을 더 수령하는 금액입니다.) 또한 확정기간 방식은 연금만 받는 경우라 할지라도, 대출한도의 약 5%에 해당하는 금액을 반드시 인출한도로 설정해야 합니다. 

월지급금의 지급 유형에 따라서도 나뉘는데요. 종신방식의 경우는 정액형 또는 전후후박형 중 선택이 가능하구요, 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식은 정액형만 선택이 가능합니다. 

-정액형은 월지급금을 평생동안 일정한 금액으로 고정하는 방식입니다. 

-전후후박형은 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가, 11년째부터는 초기 월지급금의 70%수준으로 받는 방식입니다. 

-(정률)증가형은 처음에는 적게받다가, 12개월마다 3%씩 증가하는 방식입니다. 하지만 이 방식은 2016년2월부터는 가입이 중단되었습니다. 

-(정률)감소형은 처음에는 많이 받다가 12개월마다 3%씩 감소하는 방식입니다. 이 방식또한 2016년2월 부터 신규가입이 중간되었습니다. 

주택연금 예상 수령액 계산

우선 수령액 계산을 하기에 앞서, 각 수령액 지급방식에 따른, 월 지급금 예시를 우선 보고 가겠습니다. 우선 종신지급방식의 경우를 확인해보겠습니다. 

일반 주택의 경우 70세 기준으로, 3억원의 주택일 시에는 매월 91만9천원을 수령할 수 있습니다. 

노인복지주택의 경우는 70세, 3억원 주택의 경우 월 지급액은 80만4천원이라고 보시면 됩니다. 이 다음으로, 확정기간 혼합방식을 볼 탠데요 

역시 70세 기준, 3억원 주택의 경우는 월 153만 6천원의 수령액을 받게 됩니다. 이는 종신방식의 수령액보다 매월 약 61만원 정도 더 받는 금액인데요. 여기서 한가지 아셔야 할 것은 주택연금은 주택소유자 또는 배우자 기준으로 만 60세 이상일때 가능하며, 월 지급금은 부부중 나이가 적은 분을 기준으로 산정됩니다. 다음으로는 대출상환 방식을 보겠습니다. 

위 금액은 부부 중 연소자 기준입니다. 70세, 3억원 주택 기준으로, 인출한도는 1억1천만원 이구요, 인출한도금액 전액 사용후, 월 지금금은 역시 70세, 3억원 주택 기준으로, 월 27만원이 됩니다. 

마지막으로 우대지급방식이 있습니다. 

70세 1억원 기준으로 살펴 보면, 종신지급방식대로라면, 30만원의 지급금액이지만, 우대방식으로는 33만원이 됩니다. 참고 하실 것은 우대방식의 월 지급금은 1.5억원을 기준으로 한 종신지급방식의 월지급금을 초과할 수 없다는 것 입니다. 또한 부부중 연소자 기준임을 밝힙니다. 

위에서 보셨듯, 복잡한 주택연금 수령계산은 어떻게 하면 좋을지 막막할 수 있을겁니다. 이를 위해서, 한국주택금융공사에서는, 예상연금을 조회할 수 있는 서비스를 하고 있는데요.

주택소유자의 생년월일을 선택하시구요, 배우자의 생년월일을 선택하여 기입하시면 됩니다. 또한 주택구분을 하셔야 하구요. 시세 검색은, 아파트는,한국감정원의 시세가 있는 경우는 한국감정원의 시세를 기준으로 하고, 없을 경우는 KB시세를 적용합니다. 신청자가 희망할때는 고객이 비용을 부담하는 조건으로, 감정평가를 신청할수 있으며, 이 경우에는, 시세와 감정평가 금액 중 높은 금액을 적용합니다. 

지급방식을 설정하시고, 월지급유형을 전택하시구요, 기간과 인출한도 설정금액까지 모두 기입하시면, 예상되는 지급금액을 확인 하실 수 있습니다.

위는 제가 임의로 내용을 기입하여 얻은 결과 입니다. 저의 경우는 만 66세, 시세 2억5천만원의 아파트로 설정을 하고, 종신방식 정액형으로 설정을 하였습니다. 

앞서 말씀드린 내용들을 기준으로, 한국 주택금융공사에서 제공하고 있는 주택연금 예상 수령액 계신기를 활용하시면, 편하게 예상되는 수령액을 확인 하실 수 있는데요. 

한국주택금융공사 주택연금 수령액 계산 : https://www.hf.go.kr/hf/sub03/sub02.do

국민연금 만으로는 불안할 수 있는 노후대비에, 가장 믿을 만한 연금제도가 바로 주택연금제도가 아닌가 합니다. 물론, 주택을 투자의 한 수단으로 보는 우리나라의 관점에서는 이해가 되지 않는 제도 일수도 있습니다. 하지만, 말그대로 주택을 담보로 제공하는 연금이므로, 꾸준히 준비한 분들에게는 믿음직한 연금수단이 될 수 있다고 말씀드리고 싶습니다. 오늘은 많은분들이 궁금해는 하지만, 본격적으로 어떤제도인지 잘 모르는 주택연금에 대하여 알아보았습니다.